👀👉 🦒 Podatek Od Wynajmu Mieszkania Kalkulator

Pamiętaj jednak, że wydatek na nieruchomość i jej przystosowanie do wynajmu możesz zaliczyć do kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. Przejdź przez poniższe 6 kroków i dowiedz się, na czym polega amortyzacja mieszkania i jak możesz uwzględnić ją w kosztach, a tym samym jak obniżyć swój podatek od wynajmu! W przypadku wynajmu tudzież wydzierżawienia nieruchomości w postaci budynków lub gruntów, trzeba liczyć się z tym, że jeżeli będą one wykorzystywane na potrzeby pozarolniczej działalności gospodarczej, podatek od nieruchomości będzie od nich wyższy aniżeli wtedy, gdyby były one wykorzystywane w innym celu. Z reguły wartość tego podatku jest przerzucana na najemcę Oferta jest bardzo okrojona, zarówno jeśli chodzi o leasing konsumencki mieszkania, jak i leasing lokali komercyjnych czy leasing mieszkań dla firm. Automatycznie więc bardzo trudno będzie znaleźć odpowiednią ofertę tego rodzaju. Inaczej jest za granicą, gdzie leasing nieruchomości jest rozpowszechniony. W przypadku dochodów z najmu wynajmujący ma do wyboru dwie metody rozliczania się z podatku dochodowego : - na zasadach ogólnych (skala podatkowa): 17 proc. od dochodu do wysokości 85 528 zł . Wynajem nieruchomości staje się coraz popularniejszy. To dość łatwy sposób na zwiększenie swoich przychodów, jednak każdy kto w ten sposób zarabia musi pamiętać o rozliczeniu podatku za wynajem mieszkania czy domu. Jakie są sposoby opodatkowania? Jak prawidłowo rozliczyć najem w 2019 roku? Zmiany w rozliczeniu podatku od nieruchomości w 2019 roku 2019 rok jest istotny dla właścicieli nieruchomości, którzy najem mieszkania czy domu traktują jako formę zarobkowania. Jedną z istotniejszych zmian jest wzrost kwoty wolnej od podatku, która obecnie wynosi 8 000 zł (w roku poprzednim było to 6 600 zł). Co to oznacza w praktyce? Właściciele nieruchomości mogą osiągnąć wyższe dochody (ale nie więcej niż 8 000 zł) niż w roku poprzednim bez konieczności rozliczania się z fiskusem. Ważna zmiana dotyczy wszystkich rozliczających się za pomocą ryczałtu, których roczny dochód z wynajmu nieruchomości przekracza 100 tysięcy złotych. Dla tych osób obecna stawka podatku ryczałtowego wynosi aż 12,5 % (poprzednio oraz w przypadku, gdy roczny dochód jest mniejszy niż 100 tysięcy złotych stawka podatku ryczałtowego wynosi 8,5 %). Dodatkowo rozliczenie ryczałtem nie musi być uprzednio zgłoszone – wystarczające będzie dotrzymanie terminów odprowadzania zaliczki i odpowiednie zatytułowanie przelewu („ryczałt – najem mieszkania”). Sposoby opodatkowania nieruchomości Istnieją 2 sposoby opodatkowania prywatnego wynajmu mieszkania: Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej – w tym przypadku opodatkowanie dotyczy dochodu (tj. uzyskane przychody – koszty związane z najmem tkj. np. odsetki od kredytu na zakup nieruchomości, opłaty za media, koszty związane z wyposażeniem mieszkania czy odpisy amortyzacyjne), ale stawka podatku jest wyższa niż w przypadku ryczałtu. Jest to 18 % i 32 % (dla nadwyżki środków powyżej kwoty 85 528 zł czyli każda złotówka powyżej tej kwoty musi zostać rozliczona przy zastosowaniu stawki podatku 32 %). W celu odliczenia kosztów trzeba pamiętać o posiadaniu wszystkich niezbędnych faktur. Kwota wolna od podatku wynosi 8 000 zł. W przypadku, gdy posiada się wiele źródeł przychodów kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jeden raz. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – ryczałt obliczany jest od przychodu (czyli od kwoty, którą otrzymuje się od wynajmującego), w tym przypadku nie ma możliwości odjęcia kosztów np. związanych z remontem czy amortyzacją nieruchomości. W przypadku takiego rozliczania warto w umowie najmu umieścić zapis informujący, że dodatkowe koszty tj. czynsz czy opłaty za media leżą po stronie najemcy. Jak prawidłowo rozliczyć najem mieszkania w 2019 roku? Prawidłowe rozliczenie najmu mieszkania jest ściśle związane ze sposobem opodatkowania. Przykład 1 – rozliczenie najmu mieszkania na zasadach ogólnych Dla rozliczenia najmu na zasadach ogólnych potrzebujemy znać wysokość przychodu oraz kosztów. Miesięczny przychód z najmu nieruchomości wynosi 2 000 zł, a koszty z tym związane – 500 zł. Kwota dochodu wolna od podatku to 8 000 zł. W rozłożeniu na poszczególne miesiące dochód kształtuje się jak poniżej: W styczniu: 2 000 zł – 500 zł = 1 500 zł W lutym: 4 000 zł (2 x 2 000 zł) - 1 000 zł (2 x 500 zł) = 3 000 zł W marcu: 6 000 zł – 1 500 zł = 4 500 zł W kwietniu: 8 000 zł – 2 000 zł = 6 000 zł W maju: 10 000 zł – 2 500 zł = 7 500 zł W czerwcu: 12 000 zł – 3 000 zł = 9 000 zł Z tych obliczeń łatwo zauważyć, że kwota dochodu wolna od podatkowania zostanie przekroczona dopiero w czerwcu, co będzie równoznaczne z obowiązkiem zapłaty zaliczki na podatek dochodowy. W tym przypadku od stycznia do maja – czyli przez pierwsze 5 miesięcy w roku – nie ma obowiązku zapłaty podatku. Obliczanie kwoty zmniejszającej podatek uzależnione jest od wysokości dochodów. W przypadku, gdy dochód wynosi: Do 8 000 zł Kwota zmniejszająca podatek = 8 000 zł x 18 % = 1 440 zł Od 8 000 zł do 13 000 zł Kwota zmniejszająca podatek = 1 440 zł - [883,89 x (podstawa obliczenia podatku – 8 000 zł/ 5 000 zł)] Podstawa obliczenia podatku to w tym przypadku przychód pomniejszony o składki ZUS i koszty uzyskania przychodu Od 13 001 zł do 85 528 zł Kwota zmniejszająca podatek = 556,02 zł Od 85 529 zł do 127 000 zł Kwota zmniejszająca podatek = 556,02 zł - [556,02 zł x (podstawa obliczenia podatku – 85 528 zł/ 41 742 zł)] W powyższym przykładzie kwota zmniejszająca podatek zostanie wyliczona jak poniżej: Kwota zmniejszająca podatek = 1 440 zł - [883,89 x (9 000 zł – 8 000 zł/ 5 000 zł)] = 1 440 zł – 176, 80 zł = 1 263,20 zł Przykład 2 – rozliczenie najmu mieszkania ryczałtem Dla rozliczenia najmu ryczałtem musimy znać wysokość czynszu najmu, który najemca płaci właścicielowi nieruchomości. Jeżeli w umowie najmu umieścimy zapis, że koszty dodatkowe związane np. z czynszem czy opłatami za media ponosi najemca, to wtedy wysokość czynszu najmu jest mniejsza, a tym samym niższy jest ryczałt. Wysokość czynszu najmu = 1 000 zł Przykładowe opłaty dodatkowe = 450 zł Jeżeli opłaty dodatkowe spoczywają na właścicielu nieruchomości to jako przychód musimy uwzględnić pełną kwotę tj. 1000 zł + 450 zł. W tym przypadku ryczałt od przychodów będzie równy 1 450 zł x 8,5 % czyli 123 zł. Jeżeli natomiast z umowy wynika, że dodatkowe koszty ponosi najemca to uwzględniamy jedynie wysokość czynszu najmu i wtedy ryczałt od przychodów wynosi 1 000 zł x 8,5 % czyli wynosi on 85 zł. Warto wiedzieć, że istnieje możliwość wspólnego rozliczania małżonków – w tym przypadku oboje małżonkowie opodatkowują najem po połowie. Kara za wynajem mieszkania bez podatku Wynajmowanie mieszkania bez rozliczania podatku oczywiście podlega karze, która uzależniona jest od wartości niezapłaconego podatku. W przypadku kwoty nie przekraczającej 11 250 zł mamy do czynienia jedynie z wykroczeniem, powyżej tej kwoty jest to już przestępstwo. W przypadku, gdy sprawa o nieodprowadzanie podatku od wynajmu nieruchomości trafi do sądu konieczne będzie uregulowanie niezapłaconego podatku wraz z odsetkami. W bieżącym roku za każdy dzień zwłoki sąd może nałożyć odsetki w wysokości od 75 zł do 30 000 zł, natomiast jednorazowa kara grzywny może wynosić od 225 zł nawet do 45 000 zł. Jak obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Jaka jest rentowność wynajmu mieszkań? Daję kalkulator i prawdziwe dane. Dawno nie poruszałem na blogu tematyki zarabiania na wynajmie nieruchomości. Dzisiaj artykuł, który ma zachęcić wszystkich inwestorów (z tego rynku) do rzetelnego policzenia prawdziwej stopy zwrotu z ich inwestycji. Znam co nieco takich osób i jestem zaskoczony tym, jak niewielu wie, jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu ich mieszkań. Wielu z nich przeprowadza symulacje finansowe na etapie zakupu takich mieszkań, ale tak naprawdę nieliczni weryfikują potem na ile założenia teoretyczne pokrywają się z praktyką. A już w okresie pierwszych lat wynajmu pojawiają się dodatkowe koszty (naprawy, windykacja, zmienne czynsze, ubezpieczenie, podatki i inne koszty zarządzania nieruchomościami), które mogą niekorzystnie wpłynąć na stopę zwrotu. Znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma także kluczowe znaczenie dla jakości decyzji inwestycyjnych podejmowanych w przyszłości. Jeśli realia znacząco odbiegają od wcześniejszych założeń, to znaczy, że musimy nauczyć się lepiej prognozować albo… przyjmować większy margines błędu. Z drugiej strony – jeśli rentowność naszych nieruchomościowych inwestycji jest wyższa niż to co opisują w mediach, to jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż reszta właścicieli mieszkań na wynajem. Dlatego warto na bieżąco liczyć ROI czyli zwrot z inwestycji. Przedstawiam Wam zatem kalkulator opłacalności wynajmu przeznaczony dla każdego, kto zarabia już na wynajmie mieszkania i jednocześnie sfinansował zakup tego mieszkania gotówką. Będziecie mogli sami policzyć, ile jesteście do przodu w porównaniu z oprocentowaniem klasycznej lokaty bankowej. Dodatkowo – w celach poglądowych – przedstawiam także moje wyniki z kilku lat inwestycji w mieszkanie na wynajem, które oddane jest pod nadzór firmy zarządzającej najmem. To po to, aby pokazać ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkania na pokoje w modelu, w którym sam nie mam do czynienia z najemcami. A jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, to będzie ku temu świetna okazja, o której informuję pod koniec wpisu. 🙂 Wkrótce wystąpię bowiem na jubileuszowej 100. edycji Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. To to samo szkolenie, w którym wziąłem udział 7 lat temu i które uważam za przełomowe w moim podejściu do inwestowania. Zapraszam do lektury. Jak liczyć zwrot z inwestycji? Zacznę od tego, że zwrot z inwestycji można liczyć na różne sposoby – mniej i bardziej precyzyjne, z wykorzystaniem różnych wskaźników. Dzisiaj omówię najprostszy z nich, czyli ROI (Return On Investment), czyli stopę zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału. To najprostszy sposób liczenia stopy zwrotu w konkretnych okresach w przypadku, gdy inwestycja w całości finansowana jest naszym kapitałem, czyli np. przy zakupie mieszkania na wynajem za gotówkę. Jeśli zakup mieszkania finansowany jest kredytem, to odpowiednim wskaźnikiem będzie ROE (Return On Equity), czyli zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Mówiąc inaczej stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego. Ale tym scenariuszem zajmę się w oddzielnym wpisie – o ile będziecie tym zainteresowani. Dla jasności: zarówno ROI jak i ROE liczą stopę zwrotu w konkretnych okresach, np. rocznych lub 5-letnich. Przykładowo mogą nam powiedzieć, że w pierwszym roku inwestycja dała zwrot 7,50% rocznie, a w drugim 11,30% rocznie, ale nie policzą dla nas średniorocznej stopy zwrotu w dłuższym okresie. Do takich bardziej zaawansowanych i jednocześnie bardziej precyzyjnych kalkulacji (uwzględniających przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie) służą wskaźniki IRR (Internal Rate of Return = wewnętrzna stopa zwrotu) oraz CAGR (Compound Annual Growth Rate = Skumulowany roczny wskaźnik wzrostu). Przy czym IRR stosowany jest przy planowaniu inwestycji, a CAGR może być wykorzystywany przy rozliczaniu inwestycji (po fakcie znając rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów). Niemniej jednak dzisiaj skupimy się na najprostszej metodzie liczenia zwrotu z inwestycji. 🙂 Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Co uwzględniać licząc zwrot z inwestycji (ROI)? Żeby policzyć ROI musimy znać koszty początkowe inwestycji, rzeczywiste przychody z najmu, koszty bieżące ponoszone w trakcie trwania inwestycji, stawkę amortyzacji mieszkania oraz sposób opodatkowania wynajmu i na ich podstawie wyliczać rzeczywisty zysk netto. Przyjrzyjmy się zatem po kolei wszystkim tym elementom. Dla zobrazowania przykładu posłużę się danymi dotyczącymi wynajmowanego przeze mnie mieszkania we Wrocławiu. Podaję tylko te dane dotyczące mieszkania, które są kluczowe z perspektywy obliczeń: Stan prawny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sposób nabycia: mieszkanie z rynku wtórnego. Data zakupu nieruchomości: wrzesień 2016 r. Cena zakupu nieruchomości: 452 500 zł. Liczba pokoi: 6. Koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem Kupując mieszkanie na wynajem ponosimy nie tylko koszt jego nabycia, ale także wszelkie inne związane z tym opłaty, np.: Opłaty notarialne (PCC, taksa, opłata za wypisy) Koszty sądowe Prowizję dla pośrednika nieruchomości Koszt operatu dla banku (o ile planujemy kredytować nieruchomość) Ewentualny koszt prawnika Koszty remontu Koszty umeblowania i wyposażenia i inne koszty (np. paliwo do auta itp.) Część z tych kosztów (a w zasadzie większość jeśli nie wszystkie poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych) może podwyższyć tzw. wartość początkową nieruchomości, którą musimy znać na potrzeby obliczenia kwoty amortyzacji według wybranej stawki (o tym za chwilę). Co do szczegółów polecam konsultację ze specjalistami w temacie. 🙂 Przy czym należy rozróżnić wartość początkową nieruchomości przyjmowaną na potrzebny obliczenia amortyzacji od całkowitych nakładów inwestycyjnych. To tą drugą kwotę przyjmować będziemy do liczenia ROI i obejmuje ona także wszelkie inne wydatki, które ponieśliśmy – także te, których nie możemy uwzględnić w wartości początkowej nieruchomości lub nie chcemy traktować jako koszt z perspektywy podatkowej. Przykładowo: jeśli na podpisanie aktu notarialnego w innym mieście wybiorę się autem ze znajomym i oddam mu część kwoty za paliwo, to nie wrzucę sobie takiego wydatku w koszty. No i z czysto pragmatycznych powodów nie chciałbym się też w przyszłości tłumaczyć urzędowi skarbowemu, dlaczego w kosztach widnieją koszty obiadu w innym mieście – chociaż z mojej perspektywy jest to koszt poniesiony w związku z wyjazdem w celu zakupu mieszkania. Dlatego w kalkulatorze znajdziecie także możliwość uwzględnienia dodatkowych kosztów, które nie wpływają na wartość początkową na potrzeby amortyzacji, ale wliczają się do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Mówiąc inaczej: przy finansowaniu mieszkania na wynajem gotówką jako kwotę inwestycji musimy przyjąć dokładnie tę kwotę, która zniknęła z naszego konta w związku z nabyciem takiej nieruchomości. Przychody z wynajmu Gdy już rozpoczniemy wynajem mieszkania, to najemcy będą nam za niego płacić. Jednak z perspektywy podatkowej nie wszystkie wpłaty od najemców stanowią przychód, który podlega opodatkowaniu. Tak jest np. z kaucją, która podlega zwrotowi w całości na koniec najmu lub od której potrącane są kwoty nieopłaconych przez najemcę usług lub szkód. Nasz przychód podatkowy jako wynajmujących powstanie dopiero w momencie takiego potrącenia. W każdym innym przypadku kaucja jest neutralna dla rozliczeń. Dla jasności: w mojej kalkulacji ROI w ogóle nie uwzględniam wpłacanych i zwracanych kaucji i nie wpisuję ich ani jako przychód (i koszt) podatkowy, ani niepodatkowy. W kalkulatorze rozróżniam jednak przychody podlegającemu opodatkowaniu i przychody niepodatkowe. Te drugie, to np. ustawowe odsetki za opóźnienie wpłacone przez najemców na nasze konto z tytułu późniejszego uregulowania czynszu. Większość przychodów podlega jednak opodatkowaniu. Składają się na nie przykładowo: Wpłaty czynszu za wynajem od najemców Wpłaty za zużycie mediów od najemców Wpłaty za inne usługi świadczone najemcom (np. odpłatne sprzątanie) Zwroty nadpłat opłat eksploatacyjnych dokonywane przez spółdzielnie / wspólnoty mieszkaniowe Koszty bieżące wynajmu Koszty bieżące, to inaczej wszystkie koszty i opłaty, które ponosimy jako wynajmujący. Nawet jeśli opłaty przerzucamy na najemców, to stanowią one dla nas koszt ponoszony na rzecz tych, którym je płacimy, i warto je odnotowywać (oczywiście równolegle niezależnie „księgując” przychody od najemców). Podstawowe koszty, które będą pomniejszać nasz podatek to: Koszty opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Koszty dostawy mediów do mieszkania (prąd, woda, gaz, ogrzewanie). Koszty zapewnienia dostępu do internetu. Ubezpieczenie mieszkania. Podatki od nieruchomości itp. Ewentualne koszty promocji (fotograf, ogłoszenia) Koszty napraw i remontów w mieszkaniu Koszty dodatkowego wyposażenia Koszty dodatkowych usług świadczonych przez podwykonawców Opłaty za zarządzanie mieszkaniem Ale przy wynajmie pojawiają się także takie koszty, które trudno albo których wręcz nie możemy odliczyć od podstawy opodatkowania. Dlatego w kalkulatorze znajduje się kolumna „koszty niepodatkowe” i tam można umieszczać np. takie wydatki: Te wydatki, na które nie mamy faktur – przykładowo ja wysyłając powiadomienia dla najemców tradycyjną pocztą nie wrzucam sobie w koszty opłat pocztowych (więcej z tym zabawy niż korzyści). Kwoty nieopłaconych przez najemców świadczeń – np. niepłaconych przez nich faktur w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością lub opuścił już lokal i kaucja nie wystarczyła do rozliczenia jego zobowiązań. Być może kwoty te kiedyś odzyskam, ale na chwilę obecną stanowią one mój koszt, którego nie odliczam od podstawy opodatkowania. Koszt czasu – osoby, które chcą skrupulatnie śledzić rentowność własnych inwestycji mogą także uwzględniać w kalkulacjach koszt własnego czasu. Ja tego nie robię. 🙂 Amortyzacja Jeśli nie rozliczamy się ryczałtowo, to mamy prawo odejmować od podstawy opodatkowania jeszcze jeden bardzo ważny koszt – amortyzację. Amortyzacja to taki wirtualny koszt. Tak naprawdę nie wiąże się ona z wydatkiem pieniędzy, ale jako posiadacze ”środka trwałego” w postaci mieszkania, mamy prawo dokonywać comiesięcznego zmniejszenia wartości tego środka trwałego związanego ze „stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych”. Tak jakby nasze mieszkanie po prostu stopniowo traciło na wartości (co oczywiście nie musi mieć związku z rzeczywistością). Co ciekawsze stawka amortyzacji, a więc tempo w jakim będziemy zmniejszać księgową wartość nieruchomości, zależy od rodzaju kupowanego mieszkania: 1,5% wartości rocznie – stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to jedyna dostępna stawka amortyzacji. 2,5% wartości rocznie – stawka stosowana w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych. Indywidualna stawka amortyzacji wynosząca maksymalnie 10% wartości rocznie – specjalna stawka dla tych, którzy kupują mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym i nieruchomość ta przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy, albo gdy nakłady związane z ulepszeniem nabytej nieruchomości przekroczą 30% jej wartości. UWAGA: gdy już raz wybierzemy wysokość indywidualnej stawki amortyzacji, to nie możemy jej już później zmienić, więc warto przyłożyć się do policzenia, ile powinna ona wynosić. Kwotę comiesięcznej amortyzacji wylicza się mnożąc wartość początkową mieszkania (opisywaną wcześniej) przez roczną stawkę amortyzacji i dzieląc przez 12. Przykładowo: Za moje mieszkanie zapłaciłem 452 500 zł. Łączne koszty notarialne związane z zakupem mieszkania wyniosły 11 114,68 zł. Nie poniosłem żadnych dodatkowych kosztów remontu czy wyposażenia, bo kupowałem tzw. „gotowiec inwestycyjny”, czyli mieszkanie już całkowicie wyposażone i przygotowane do wynajmu na pokoje. Łączna wartość początkowa do amortyzacji wyniosła 463 614,68 zł. Stan prawny nieruchomości to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co oznacza, że mogę przyjąć stawkę amortyzacji tylko 2,50% rocznie. A więc: 463 614,68 zł * 2,50% = 11 590,37 zł odpisu amortyzacyjnego rocznie. 11 590,37 zł / 12 = 965,86 zł odpisu amortyzacyjnego miesięcznie. Podatek od wynajmu mieszkania Dla wielu inwestorów wielką niewiadomą jest wysokość podatku od wynajmu mieszkania. Mniejszy problem, jeśli mamy tylko jedno mieszkanie na wynajem – wtedy i tak musimy obliczyć co miesiąc kwotę, którą trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jeśli mieszkań jest jednak więcej, to zazwyczaj wyliczaniem kwoty zaliczki na PIT zajmuje się księgowa i robi to zbiorczo. Jak więc rozbić te kwoty na pojedyncze mieszkania, aby policzyć rentowność każdego z nich oddzielnie? W teorii inwestor ma wszystko, czego potrzebuje, żeby łatwo obliczyć wysokość podatku od wynajmu mieszkania. A w praktyce wielu wynajmujących jedno mieszkanie woli rozliczać się podatkiem ryczałtowym (wynoszącym 8,5% od przychodów z tytułu wynajmu), bo nie wiedzą jak wyliczyć stawkę amortyzacji i rozliczać koszty albo po prostu nie chcą tego robić. W efekcie mogą tracić, bo ryczałt jest zazwyczaj mniej opłacalny od rozliczenia według skali podatkowej (18–32%) lub podatkiem liniowym 19% przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów i podwyższonej amortyzacji mieszkania (do 10% rocznie). Jeśli nie rozumiecie dlaczego, to zapraszam do przesłuchania 88. odcinka podcastu o tym, jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania. Dlatego też poniższy kalkulator uwzględnia podatek z tytułu wynajmu według wybranej stawki. Jeśli na pierwszej zakładce wpiszecie stawkę ryczałtu 8,5%, to na kolejnych zakładkach zostanie przyjęty właśnie ten sposób wyliczania zaliczki na podatek (bez uwzględniania przy jego liczeniu poniesionych kosztów i amortyzacji). ROI liczone będzie jednak z uwzględnieniem poniesionych kosztów włącznie z należnymi podatkami. Jakie stawki podatku możecie wpisać do kalkulatora? Tak naprawdę dowolne, ale powinniście wybrać jeden z tych wariantów: 8,5% jeśli rozliczacie się ryczałtem od osiągniętych przychodów. 18% lub 32% jeśli rozliczacie się według skali podatkowej i mieścicie się w którymś z tych przedziałów. Dla jasności: kalkulator nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. 19% jeśli rozliczacie najem podatkiem liniowym (do jego stosowania uprawnieni są przedsiębiorcy prowadzący jednoosobowe działalności gospodarcze, którzy wybiorą taką formę opodatkowania). I jeszcze jedna uwaga: kalkulator przeznaczony jest do liczenia rentowności wynajmu na cele mieszkalne korzystające ze zwolnienia z VAT. Dlatego wszelkie kwoty przychodów i kosztów rozliczane są w kwotach brutto. Kalkulator rentowności wynajmu mieszkania Po tym przydługim wstępie pora pokazać Wam kalkulator. Udostępniam go poniżej w formacie Excel oraz Google Docs i składa się on z kilkunastu zakładek. Pierwsza zakładka służy do ustawienia danych dotyczących wynajmowanej nieruchomości (możecie modyfikować wszystkie żółte pola). Krótki opis: Na początku znajdują się pola umożliwiające wpisanie danych identyfikujących mieszkanie: adres, stan prawny, metraż i liczba pokoi. Dane te nie są wykorzystywane w obliczeniach. Pełnią funkcję wyłącznie informacyjną. Poniżej ustawiamy cenę zakupu mieszkania i wysokość opłat notarialnych (oraz ewentualnie innych kosztów) niezbędnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Wpisujemy przyjętą procentową stawkę amortyzacji i arkusz automatycznie wyliczy wartość comiesięcznej amortyzacji. Jeśli oprócz kosztów składających się na wartość początkową nieruchomości (na potrzeby amortyzacji) ponieśliśmy inne koszty, to wpisujemy je w dodatkowych żółtych polach. Na tej podstawie wyliczana jest całkowita wartość naszej inwestycji. W ostatniej sekcji wpisujemy stawkę podatkową, według której rozliczany będzie wynajem. Kolejne 12 zakładek służy do prowadzenia comiesięcznych rozliczeń. Wyglądają one identycznie – po prostu dla każdego miesiąca przeznaczony jest oddzielny arkusz. Tu działamy w następujący sposób: Numer miesiąca (poglądowo) ustawiamy w komórce E1. W żaden sposób nie należy zmieniać tabelek widocznych w sekcji „Rozliczenie miesiąca” (wiersze 3–19) – widoczne tutaj informacje wyliczają się automatycznie na podstawie danych z pierwszej zakładki oraz zawartości tabeli z sekcji „Lista operacji finansowych związanych z wynajmem w danym miesiącu”. Wszystkie przychody i koszty z danego miesiąca wpisujemy w tabeli w dolnej części arkusza notując w kolejnych wierszach datę, rodzaj operacji (przychód lub koszt), słowny opis operacji oraz jej wartość – wstawioną w jedną z czterech kolumn w zależności od tego czy jest to przychód czy koszt podatkowy lub niepodatkowy (operacje nie uwzględniane przy liczeniu podstawy opodatkowania). Przykład właściwego wypełnienia tabeli – poniżej: Po wypełnieniu listy operacji finansowych automatycznie zaktualizują się tabelki w górnej części zakładki. Przykładowe rozliczenie miesiąca może wyglądać tak: Widać tu jak na dłoni sumaryczne przychody, koszty i dochód stanowiący podstawę opodatkowania. Automatycznie wyliczana jest także wysokość zaliczki na podatek, którą powinniśmy odprowadzić do urzędu skarbowego. Widać także, ile rzeczywiście zarobiliśmy „na rękę” w danym miesiącu – już po odliczeniu podatku, ale bez odliczania amortyzacji, która stanowi wyłącznie koszt księgowy, a tak naprawdę jest dla nas neutralna (nie wyciągamy tych pieniędzy z kieszeni). Na podstawie danych miesięcznych wyliczana jest także poglądowo rentowność inwestycji (w skali rocznej). To jeszcze nie jest rzeczywista rentowność roczna lecz prognoza ile mogłaby ona wynosić, gdyby dochód w każdym miesiącu utrzymywałby się na takim samym poziomie. Przypominam, że kalkulator wylicza rentowność ROI netto, więc dodałem także wiersz pokazujący, jakie odsetki musiałaby mieć brutto lokata bankowa, abyśmy mogli zarobić na niej tyle samo co na wynajmie (przypominam, że od odsetek bankowych płacimy 19% podatku Belki – a więc podatku od zysków kapitałowych). To dobre porównanie pokazujące czarno na białym, czy lepiej wypada trzymanie pieniędzy na lokacie w banku czy zarabianie na mieszkaniu na wynajem. Ostatnia zakładka arkusza agreguje wszystkie dane miesięczne i prezentuje rentowność w skali roku, czyli to, co najbardziej nas interesuje. Widać tam zarówno stopę zwrotu ROI, dochód całoroczny, jak i uśredniony zysk miesięcznie. Arkusz daje także możliwość rozliczenia niepełnego roku wynajmu. Przykładowo: jeśli mieszkanie kupiliśmy we wrześniu, a zaczęliśmy amortyzować i wynajmować dopiero od października, to w polu „Liczba miesięcy inwestycji w roku” wpisujemy 3 i jednocześnie musimy wyzerować stawkę amortyzacji w arkuszach miesięcznych od stycznia do września włącznie. Wtedy pozostałe dane zliczą się poprawnie. To tyle na temat kalkulatora. Zapraszam zatem do jego pobrania: Jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu nieruchomości? – case study Nie ukrywam, że motywacją do napisania tego artykułu była niedawna publikacja w tygodniku Wprost zatytułowana „Jak żyją Polscy „rentierzy”? Wystarczy zainwestować dwa miliony złotych”. Na końcu artykułu pojawiają się dane z badania dotyczącego rynku najmu, które delikatnie mówiąc nie mają wiele wspólnego z moją rzeczywistością i z rzeczywistością znanych mi inwestorów w nieruchomości. Zacytuję w całości ten fragment: „Jak wykazało wspólne badanie firm Home Broker i rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. Wprawdzie nadal wynosi średnio 5,02 proc., ale jeszcze pół roku wcześniej wynosiła 5,3 proc. Ile więc realnie zarobimy? Jak policzył portal inwestując 750 tys. zł przy założeniu rentowności na poziomie 5,5 proc. rocznie do naszej kieszeni trafi 41,2 tys. zł. Życie rentiera z dochodem 110 tys. zł w roku (ok. 9 tys. miesięcznie) będzie w zasięgu ręki dopiero po zainwestowaniu dwóch milionów złotych.” Albo metodologia tych badań jest do kitu, albo na rynku jest tak wielu inwestorów osiągających bardzo słabe wyniki, albo rzeczywiście osiągam na wynajmie stopy zwrotu powyżej średniej. Pewnie wszystkiego po trochu… Żeby więc odczarować nieco ten temat pokażę Wam przykład mieszkania we Wrocławiu w całym okresie jego wynajmu. Jest to mieszkanie reprezentatywne o tyle, że: Kupiłem je w 2016 r. na rynku wtórnym – w czasie, gdy ceny mieszkań już zdążyły wzrosnąć po spadkach w latach 2009–2010. Rozliczam je nieoptymalnie podatkowo, bo zamiast przyspieszonej stawki amortyzacji 10% stosuję stawkę amortyzacji 2,5% rocznie – typową dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Efektywnie obniża to ROI o 1,5 punktu procentowego. W zasadzie przy stawce amortyzacji = 2,5% mógłbym rozliczać to mieszkanie ryczałtem, bo wtedy płaciłbym niższy podatek niż obecnie. Niemniej jednak jako przedsiębiorca stosuję podatek liniowy 19%, co nie jest najlepszym kosztowo rozwiązaniem w tym scenariuszu. Jest to mieszkanie stricte inwestycyjne. Kupiłem je jako takie na rynku, widziałem je osobiście tylko raz i nie mam osobistego kontaktu z najemcami. Mieszkaniem i wynajmem zarządza zewnętrzna firma, której płacę co miesiąc za jej usługi. Prezentowane niżej wyniki i stopy zwrotu obejmują już te koszty. Mieszkanie kupione zostało za gotówkę z założeniem, że potem zrefinansuję zakup kredytem, ale w końcu do tego nie doszło. 🙂 Reasumując: zobaczycie za chwilę wyniki, które z mojej perspektywy są po prostu przeciętne i mogłyby być jeszcze lepsze, gdybym bardziej się postarał. Celowo jednak pokazuję Wam właśnie takie mieszkanie i stopę zwrotu liczoną według rzeczywiście osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów. Podkreślam, że są to konkretne, prawdziwe wyniki, a nie symulacje czy spekulacje, jakie spotyka się w mediach. Poniżej znajdziecie podsumowanie wyników w każdym z lat kalendarzowych zaczynając od października 2016 r. i kończąc na lipcu 2019 r. Dla jasności – dane za 2019 r. są jeszcze niepełne, więc rentowność roczna jest prognozą. Zwyczajowo jest tak, że rentowność rośnie od września, bo mieszkanie wynajmowane jest przede wszystkim dla studentów i co roku we wrześniu zaczyna się dla mnie nowy sezon z wyższymi stawkami za wynajem. Tegoroczny „czas żniw” wynajmu – właśnie się rozpoczyna. Garść informacji o samej nieruchomości: mieszkanie ma 6 pokoi i wynajmowane jest „na pokoje”, co pozwala maksymalizować stopę zwrotu i stanowi naturalną dywersyfikację. Nawet jeśli jeden z najemców z jakiegoś powodu „wypadnie” (pomimo umów podpisywanych na czas określony), to przekłada się to wyłącznie na utratę części przychodu. Ten model najmu był przeze mnie już kilkakrotnie przedstawiany – zarówno w case study z 2012 r., jak i w podcastach dotyczących mojego inwestowania w nieruchomości. No to jedziemy z konkretami. Oto wyniki tego mieszkania w latach 2016–2019: Podsumujmy stopy zwrotu w poszczególnych latach: Rok 2016 = 7,69% netto, czyli 9,49% brutto Rok 2017 = 7,55% netto, czyli 9,32% brutto Rok 2018 = 8,70% netto, czyli 10,74% brutto Rok 2019 (częściowo) = 7,54% netto, czyli 9,31% brutto Dla jasności: są tu uwzględnione wszystkie koszty zmniejszające podstawę opodatkowania i także wydatki, których nie mogę zakwalifikować do kosztów. Oczywiście nie przeżyłem jeszcze w tym mieszkaniu większego remontu, więc pewne jest, że stopa zwrotu w jednym z kolejnych lat będzie znacząco niższa. Jednak na chwilę obecną – jestem zadowolony z wyników, bo pomimo kosztów związanych z oddaniem mieszkania w zarządzanie zewnętrzne, rentowność nadal pozostaje na przyzwoitym poziomie – znacząco wyższym od przykładów podawanych w mediach. I tu jest dobry moment, aby powiedzieć, czemu zawdzięczam takie wyniki… Zobacz także: Jak kupić mieszkanie na wynajem Jak nauczyć się inwestowania w nieruchomości? Zarabiam na wynajmie od 2011 roku. Niedługo. To, że zacząłem tak późno wynikało po prostu z mojej wysokiej awersji do jakichkolwiek kredytów, braku wystarczających oszczędności i braku wiedzy, jak intratny może być dobrze realizowany wynajem. Gdy wynająłem pierwsze mieszkanie, to szybko zacząłem sobie uświadamiać skalę wyzwań związanych z tą formą inwestowania (wtedy traktowałem to bardziej jako sposób zarabiania a nie inwestowania). Uznałem, że zamiast nabijać sobie kosztowne guzy, lepiej będzie zapłacić za wiedzę. Po zweryfikowaniu referencji kilku specjalistów w temacie nieruchomości z pewną dozą nieufności wybrałem się w 2012 r. na szkolenie Piotra Hryniewicza – osoby, która wydawała mi się wtedy najbardziej kompetentna i wiarygodna. Na szczęście dobrze trafiłem i moje obawy okazały się nieuzasadnione. Pamiętam dokładnie kiedy wziąłem udział w „Praktycznym Seminarium Inwestowania w Nieruchomości”, bo było to dosłownie w weekend poprzedzający uruchomienie mojego bloga. 🙂 Dziś – po 7 latach – nadal uważam, że udział w szkoleniu, spotkanie Piotra i możliwość korzystania z Jego doświadczeń, były przełomowe dla mojej inwestycyjnej drogi. To Piotrowi zawdzięczam zmianę modelu wynajmowania mieszkań (zamiast całych to na pokoje), realizację pierwszego flipa (który opisywałem na blogu) i poznanie wielu osób inwestujących w nieruchomości, z którymi mogę wymieniać się wiedzą. To dzięki Piotrowi ewoluowało także moje podejście do inwestowania w nieruchomości, które dzisiaj w większej mierze opiera się na zaangażowaniu kapitałowym w przeróżne projekty inwestycyjne niż na bezpośrednio realizowanym wynajmie mieszkań. Gdy pod koniec 2012 r. we wpisie „Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” rekomendowałem szkolenie Piotra, to w komentarzach wylano na mnie wiadro pomyj i próbowano wykazać, jak bardzo nie wiem co robię i ulegam „naganiaczom na nieruchy”. Ostatecznie na tej tak krytykowanej inwestycji zarobiłem zł w 3 miesiące, co udało się przede wszystkim dzięki wsparciu Piotra. No i wbrew czarnowidztwu niektórych komentujących – nadal konkretnie zarabiam na nieruchomościach. Ale z drugiej strony – widzę także wiele zagrożeń wynikających z hurraoptymistycznego podejścia do tego tematu niektórych świeżo upieczonych inwestorów. Dziś z tematu „inwestowania w nieruchomości” szkoli dosłownie każdy – także osoby, które moim zdaniem wcale nie powinny tego robić. Boom na nieruchomości trwa. Ceny rosną coraz szybciej. Wielu chce się załapać do tego pociągu i także zarabiać w ten sposób. Apeluję – róbcie to z głową! Jeśli korci Was takie inwestowanie, to zadbajcie o to, aby nie popełniać kosztownych błędów. Nadal uważam, że najlepszą drogą na skróty jest udział w szkoleniu Piotra Hryniewicza. To fakt, że kosztuje ono obecnie ponad 4000 zł, ale to i tak niewielki koszt w porównaniu z tym, ile można stracić podejmując złe decyzje. Osobom, które przechodzą do realnych działań, ten koszt zwraca się zazwyczaj już przy pierwszej inwestycji. A być może po udziale w takim szkoleniu po prostu uświadomicie sobie skalę złożoności tematu i zdecydujecie, że inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest dla Was? Ja uważam, że lepiej dowiedzieć się tego relatywnie niskim kosztem, niż dokonując nietrafionej inwestycji. Szkolenie z nieruchomości z moim gościnnym występem Dlaczego tak się rozpisuję? Bo zbliża się jubileuszowa 100. edycja Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. Jest to edycja szczególna, na którą zaproszono mnie jako gościa specjalnego. Będę miał okazję poprowadzić wykład, który będzie moim pragmatycznym wstępem do inwestowania w nieruchomości. W szczególności spróbuję odpowiedzieć na pytania: czy warto inwestować w nieruchomości, dla kogo jest taka forma inwestowania (a dla kogo nie) i jak to robić mądrze, tzn. utrzymując poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Oprócz mnie wystąpi jeszcze kilku specjalistów, którzy pojawiali się już w moim podcaście: Piotr Hryniewicz – mówiący o wynajmie na pokoje i innych formach inwestowania (WNOP 003, 004, 005, 127) Mateusz Brejta – ekspert w temacie podnajmu (WNOP 022). Grzegorz Grabowski – specjalista od podatków i rozliczania wynajmu (WNOP 088). Ronald Szczepankiewicz – doradca finansowy i specjalista od kredytów hipotecznych (WNOP 009, 040, 058, 095). Wojciech Woźniczka – negocjator i inwestor na rynku nieruchomości oraz autor książek o negocjowaniu (WNOP 096 i 112). + inne osoby, które jeszcze u mnie nie występowały. Kiedy? Weekend 21–22 września w Warszawie. To w zasadzie jedyna okazja, aby spotkać wszystkie te osoby w jednym miejscu i przez dwa dni rozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości. Serdecznie zapraszam! Będę tam przez całą sobotę i niedzielę – włącznie z sobotnim wieczorem. 🙂 Szczegóły na temat szkolenia znajdziecie tutaj i tutaj. Jeśli uznacie, że warto się zarejestrować, to mam dla Was specjalny kod rabatowy. Wpisując JAKOSZCZEDZACPIENIADZE obniżycie cenę o 400 zł. Zapraszam. 🙂 AKTUALIZACJA: Z informacji, które uzyskałem, miejsc na to jubileuszowe szkolenie niestety już brak. Można co najwyżej wpisać się na listę rezerwową. ZAREJESTRUJ SIĘ – KOD: JAKOSZCZEDZACPIENIADZE → Dlaczego precyzyjnie liczę rentowność wynajmu mieszkań? Kilka powodów mojej skrupulatności w zakresie rozliczania stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wymieniłem już na początku artykułu. Podkreślałem, że znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla jakości moich kolejnych decyzji inwestycyjnych. Dodatkowym aspektem jest to, że liczby nie kłamią. Liczby nie podlegają ”zaginaniu rzeczywistości” czy racjonalizowaniu błędnych decyzji. Gdy znam konkretne liczby, to mogę się z nimi uczciwie zmierzyć uwzględniając także inne, bardziej subiektywne priorytety, którymi kieruję się w moich inwestycjach. Dla mnie istotne jest czy jestem w stanie inwestować efektywniej. Przy czym moja definicja efektywności także zmienia się w czasie, bo rośnie moje doświadczenie i jednocześnie ewoluują preferencje. Jeśli na nieruchomościach finansowanych z własnych środków zarabiam netto ok. 8% w skali roku, to chciałbym wiedzieć, czy gdzieś nie mogę zarobić więcej albo… nawet mniej, ale jednocześnie mniejszym nakładem mojej pracy. Oczywiście najlepiej mieć i jedno i drugie. 😉 Ze względu na wysokie zarobki mojej firmy, moja „stawka za godzinę pracy” jest dosyć wysoka. W przypadku wynajmu nieruchomości, wrzucenie zaledwie dwóch godzin mojego czasu miesięcznie w zarządzanie najmem, potrafi zabić rentowność. Coś co opłaca się komuś, kto jest na dorobku, niekoniecznie musi opłacać się komuś innemu, kogo czas jest kosztowny. A jeszcze mniej będzie się opłacać tej osobie, która wysoko wycenia swój święty spokój i nie chce z niego rezygnować – nawet w imię wyższej stopy zwrotu. A do tego może okazać się, że stopy zwrotu z inwestycji innego typu, są po prostu znacznie wyższe, albo dają wyższe poczucie bezpieczeństwa i kontroli. Z jednej strony – staram się korzystać z mojej wiedzy i doświadczeń koncentrując się na tych obszarach, w których czuję się dobrze i osiągam konkretne efekty. Z drugiej strony – próbuję dywersyfikować i nie skupiać się na jednej formie inwestowania, chociaż – nie oszukujmy się – osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu w kilku obszarach specjalizacji jest po prostu czasochłonne. Ale szukanie optymalnego balansu to już temat na inne rozważania… Mam nadzieję, że chociaż trochę pomogłem. 🙂 Czytaj także: WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz Amortyzacja mieszkania na wynajem to sposób na znaczne obniżenie stawki podatku obowiązującego właścicieli podpisujących umowę najmu. Prowadząc ewidencję środków stałych, możesz znacznie obniżyć jego wysokość, a nawet zupełnie go nie płacić. Jednak w 2022 r. zaczął obowiązywać Polski Ład, który wprowadza zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych. Co więcej – amortyzacja możliwa jest tylko wtedy, gdy rozliczasz umowę najmu na zasadach ogólnych, a te również nie będą obowiązywać od 2023 roku. Jak więc wygląda kwestia amortyzacji mieszkań w 2022 roku? Czy i kto może z niej jeszcze skorzystać? Amortyzacja mieszkania na wynajem – co to jest? Każde mieszkanie z czasem stopniowo ulega zużyciu. W prawie podatkowym uwzględnia się odrębny, "niewidzialny" koszt związany z procesem zużycia nieruchomości, który według fiskusa ponosi każdy właściciel. Tym kosztem jest właśnie amortyzacja – czyli procentowy spadek początkowej wartości mieszkania. Dzięki temu – mimo, że nie płacisz za zużycie swojej nieruchomości realnej gotówki – możesz rozliczyć amortyzację mieszkania na wynajem jako koszt uzyskania przychodów. W ten sposób zmniejszysz stawkę płaconego podatku. Możesz to zrobić, jeśli jesteś właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości albo posiadasz do niego spółdzielcze prawo własnościowe. Zanim rozpoczniesz amortyzację mieszkania na wynajem, konieczne będzie wpisanie go do ewidencji środków trwałych. Kto może rozliczyć stawkę amortyzacyjną w 2022 r.? Od 2023 r. Polski Ład znosi możliwość amortyzacji mieszkania. Jednak są jeszcze osoby, które do 31 grudnia 2022 r. mają prawo skorzystać z rozliczenia takich kosztów. Są to ci, którzy nabyli nieruchomość do końca 2021 r. Jeśli więc jesteś jedną z tych osób, sprawdź, co musisz zrobić, aby odliczyć amortyzację. Ustalanie wartości początkowej mieszkania Podstawę amortyzacji mieszkania na wynajem stanowi jego wartość początkowa. To właśnie od niej odliczysz procentowy spadek, który będzie stanowić ponoszony przez Ciebie koszt. Jak ustalić jej wysokość? Wszystko zależy od tego, w jaki sposób mieszkanie trafiło w Twoje posiadanie: Jeśli mieszkanie zostało przez Ciebie kupione, jego wartością początkową będzie zawarta w akcie notarialnym cena zakupu powiększona o wszelkie poniesione przez Ciebie koszty dodatkowe: opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i założeniem księgi wieczystej, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od ustanowienia hipoteki itp. Amortyzacja obejmuje również koszty kredytu. Do wartości początkowej kupionego mieszkania możesz doliczyć również naliczone odsetki, ale dotyczy to tylko tych rat, które były wpłacone do dnia przekazania mieszkania do użytku. Pozostałe odsetki i prowizje będą stanowić koszty uzyskania przychodu. Jeżeli nieruchomość została uzyskana w spadku lub jako darowizna, wartość początkową stanowi jej wartość rynkowa. W jej ustaleniu pomoże Ci rzeczoznawca majątkowy, który dokona najbardziej precyzyjnej wyceny. Jeżeli nieruchomość została przez Ciebie samodzielnie wybudowana, istotny będzie całkowity koszt jej wytworzenia. W takim przypadku na wartość początkową nieruchomości składają się ceny wykorzystanych przy budowie materiałów oraz koszty zatrudnienia pracowników budowlanych. Do początkowej wartości mieszkania możesz doliczyć również koszty ulepszeń (obejmujących szeroko rozumianą przebudowę, rozbudowę, adaptację lub modernizację nieruchomości). Jeśli zdecydujesz się na takie rozwiązane, poniesione nakłady związane z remontem odliczysz przez amortyzację, a nie przez wliczenie ich w całkowite koszty uzyskania przychodu. Pamiętaj jednak, że koszty wliczane do wartości mieszkania nie obejmują kupionych przez Ciebie sprzętów i mebli. Metoda uproszczona Możesz skorzystać również z amortyzacji mieszkania na wynajem na podstawie uproszczonej metody obliczania wartości początkowej nieruchomości. Ustala się ją za pomocą prostego wyliczenia – mnożąc całkowitą powierzchnię domu lub mieszkania razy 988 zł. To wygodne rozwiązanie dla tych właścicieli mieszkań, którzy w przeszłości nie prowadzili ewidencji kosztów. Pamiętaj jednak, że korzystając z uproszczonej metody, otrzymasz wartość znacznie niższą niż przy uwzględnieniu ceny nabycia, wartości rynkowej czy kosztów wytworzenia. Amortyzacja mieszkania na wynajem – stawki Gdy obliczysz już wartość Twojej nieruchomości, możesz wyliczyć również wysokość odpisu amortyzacji mieszkania na wynajem. Roczna stawka amortyzacji wynosi: 1,5 % – dla budynków i lokali mieszkalnych, 2,5 % – dla właścicieli z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu oraz dla budynków i lokali niemieszkalnych. Uwaga: jeżeli posiadasz własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, ale jego wartość początkowa była wyliczana za pomocą metody uproszczonej, roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%. Amortyzacji mieszkania na wynajem możesz dokonać co miesiąc, co kwartał lub jednorazowo na koniec roku. Jeżeli chcesz ustalić wysokość miesięcznego odpisu, musisz pomnożyć wartość początkową przez obowiązującą Cię stawkę amortyzacji mieszkania na wynajem, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12 (lub przez 4, jeżeli zdecydujesz rozliczać się co kwartał). Przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem Jeśli posiadasz prawo własności do używanej nieruchomości, jesteś w jeszcze lepszej sytuacji – możesz dokonać przyspieszonego rozliczenia na podstawie indywidualnej stawki amortyzacji dla mieszkania na wynajem. W ten sposób możesz nawet obniżyć stawkę podatku do zera! Zastosowanie własnej stawki amortyzacji jest możliwe, gdy: przed dniem zakupu Twoje mieszkanie było użytkowane przynajmniej przez 5 lat (60 miesięcy), przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% wartości jego wartości początkowej. Indywidualna stawka amortyzacji dla mieszkania na wynajem może wynosić maksymalnie 10% – to próg, który wynika z określonego ustawą minimalnego okresu amortyzacji wynoszącego 10 lat. Stawkę amortyzacji określasz samodzielnie, dopasowując jej wysokość do uzyskiwanych przychodów. Najczęściej nie opłaca się więc wybierać stawki maksymalnej, żeby zbyt szybko nie “wyczerpać” możliwości odpisów amortyzacyjnych i nie osiągać zbyt wysokiej straty (kosztów uzyskania przychodów przewyższających osiągnięte przychody). Szybko amortyzując mieszkanie w pełni, stracisz możliwość obniżenia podatku w przyszłości. Kiedy wpisywać amortyzację do ewidencji? Stawki amortyzacji mieszkania na wynajem powinny znaleźć się w ewidencji w ostatnim dniu miesiąca. Pierwszy odpis amortyzacyjny jest jednak możliwy dopiero w miesiącu następującym po otrzymaniu pierwszego przychodu z wynajmu. Amortyzacja mieszkania na wynajem – przykład Jak wygląda amortyzacja mieszkania na wynajem w praktyce? Poniżej znajdziesz przykładowe wyliczenia zastosowane dla mieszkania opisanego następującymi kosztami: cena zakupu mieszkania: 150 000 zł opłaty notarialne i sądowe: 7 000 zł remont – koszt materiałów: 25 000 zł remont – koszt robocizny: 15 000 zł. Wartość początkowa mieszkania w tym przypadku będzie sumą wszystkich powyższych kosztów: 150 000 + 7 000 + 25 000 + 15 000 = 197 000 zł. Zakładając, że mieszkanie jest nowe, wysokość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego wyliczamy dla stawki 1,5%: 197 000 x 1,5% / 12 = 246,25 zł Co jednak, gdyby mieszkanie przed dniem zakupu było używane przynajmniej przez 5 lat? W takim przypadku przy wyliczeniach można wziąć nawet maksymalną indywidualną stawkę amortyzacji mieszkania na wynajem, czyli 10%: 197 000 x 10% / 12 = 1641,66 zł Oznacza to, że amortyzacja zrównoważy wysokość przychodów z tytułu najmu, jeśli nie przekroczą one wyliczonej kwoty 1641,66 zł (i nie ma żadnych dodatkowych kosztów uzyskania przychodu). W takim przypadku nie trzeba będzie płacić żadnego podatku. Właścicielom używanych mieszkań, którzy ponieśli spore nakłady radzimy przeprowadzić podobne wyliczenia przy ustalaniu ceny najmu. W ten sposób mogą sprawdzić, kiedy dzięki amortyzacji mieszkania na wynajem w ogóle nie będzie trzeba płacić podatku. fot. tytułowa: Tanja-Denise Schantz z Pixabay Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Dodaj ogłoszenie Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Kiedy wynajmujesz mieszkanie i z tego tytułu otrzymujesz wynagrodzenie, konieczne jest rozliczenie się z Urzędem Skarbowym. Niestety w tej kwestii w ostatnim czasie wprowadzono trochę zmian. Jaki podatek od wynajmu mieszkania trzeba zapłacić? Jak to wygląda w praktyce? formą zarobku osób, które posiadają nieruchomości, jest wynajem mieszkania. Podatki są jednak nieodłącznym elementem, o którym trzeba po prostu pamiętać. Jeśli nie będziesz tego robić, narażasz się na duże zaległości oraz odsetki. Takie zachowanie przez polskie prawo często jest uznawane nawet jako przestępstwo, a w większości przypadków wykroczenie skarbowe. W sytuacji, w której wynajmujesz mieszkanie jako przedsiębiorca, sprawa jest nieco prostsza. Rozliczasz się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w wybranej formie opodatkowania. Sytuacja jest inna, kiedy jesteś osobą prywatną. Popularną formą jest ryczałt za wynajem mieszkania 2022, ale nie jest to jedyna opcja. Warto dopasować metodę rozliczania się do swoich potrzeb, aby mieć pewność, że podatek za mieszkanie jest prawidłowo więc dziwnego, że wielu właścicieli mieszkań zwyczajnie gubi się w nowych przepisach i nie do końca wie, w jaki sposób prawidłowo rozliczyć podatek od najmu nieruchomości. Jeśli Ty także znajdujesz się w tej grupie, zapraszamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym poradnikiem, w którym rozwiewamy wszelkie wątpliwości dotyczące tej kwestii!Przed wprowadzeniem Polskiego Ładu osoby czerpiące korzyści z prywatnego najmu mogły dokonać swobodnego wyboru, jaka forma opodatkowania jest dla nich najbardziej rentowna. Podatek od najmu nieruchomości mógł być wówczas rozliczany ryczałtowo lub na zasadach ogólnych. Było to niezwykle korzystne rozwiązanie szczególnie wtedy, gdy np. dana nieruchomość wymagała gruntownego remontu lub odświeżenia, ponieważ wszelkie koszty związane z tego typu pracami obniżały kwotę objętą opodatkowaniem, co przekładało się na korzystne rozliczenie wynajmu mieszkania. Ryczałt ewidencjonowany nie zakłada z kolei możliwości odliczania kosztów od podstawy podatku, dlatego nie możesz uwzględnić ponoszonych wydatków w końcowych wyliczeniach. To zatem najważniejsza i jednocześnie najbardziej bolesna zmiana wprowadzona w wyniku Polskiego prywatny jest niezwykle popularną formą zarobku zarówno wśród przedsiębiorców, jak i osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Jeszcze do niedawno wiązało się to z pewnymi problemami, głównie z uwagi na powtarzalny, ciągły i zarobkowy charakter najmu prywatnego. Był on bowiem kwalifikowany jako prowadzenie działalności, co automatycznie zabierało właścicielom nieruchomości prawo postawienia na mieszkania w obrębie prowadzonej działalności stał się podstawą do rozliczania ryczałtowego dopiero w roku 2021, gdy nowe prawo zmieniło treść ustawy. Warto w tym miejscu przytoczyć interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 maja 2021, która potwierdzała znowelizowane przepisy:„od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”.A zatem: jaki jest podatek od wynajmu mieszkania w formie ryczałtu i ile konkretnie wynoszą jego stawki?Bez względu na to, czy jesteś przedsiębiorcą, czy nie, ryczałt od wynajmu mieszkania jest taki sam: ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł; ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę ponad limit 100 000 zł. Znamy już podstawowe różnice płynące z Polskiego Ładu, omówiliśmy również rozliczenie podatku od wynajmu na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego i jego konkretnych stawek. Czas zastanowić się, jaki podatek od wynajmu mieszkania będziemy płacić w roku o tym przede wszystkim ustawa o ryczałcie z dnia 1 stycznia 2022 roku, a konkretnie art. 2 ust. z jej treścią przychody uzyskiwane z tytułu: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze; dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, które jednocześnie nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co ważne, jeśli wynajmujesz mieszkanie i nie prowadzisz działalności gospodarczej, nie możesz wliczyć do limitu przychodów (od którego wyliczana jest stawka ryczałtu) przychodów płynących z pozarolniczej działalności gospodarczej (nawet jeśli działalność ta jest spółką). Aby możliwie najlepiej zobrazować Ci nowy podatek od wynajmu mieszkania, przygotowaliśmy kilka praktycznych przykładów, które z całą pewnością pomogą Ci zrozumieć te 1Pan Marek prowadzi własną firmę, którą rozlicza na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego po stawce 12%. Dodatkowo czerpie korzyści majątkowe z prywatnego wynajmu kilku mieszkań. W lipcu 2022 roku udało mu się wygenerować 10 000 zł przychodu z najmu i 105 000 zł z prowadzonej działalności. Łącznie przychody wyniosły 65 000 zł. Jak zatem pan Marek powinien rozliczyć ryczałt? Wynajem mieszkania to oczywiście jedno, a prowadzona działalność drugie. Przychody należy rozdzielić i wyliczyć podatek osobno dla dwóch źródeł przychodu. Co więcej, przychody te nie sumują się, a więc pan Marek nie przekroczył limitu 100 000 zł w przypadku najmu. 10 000 zł może zostać zatem rozliczone po ryczałcie 8,5%, a przychody firmowe: 12%.Jeśli Pan Marek przed rokiem 2022 wybrał rozliczenie podatku od wynajmu na zasadach ogólnych, to do końca roku może jeszcze stosować tę metodę, jednak od 1 stycznia 2023 roku ma obowiązek prawny zmiany formy opodatkowania na ryczałt, ale nie musi składać do urzędu skarbowego żadnych dodatkowych Wiele osób zastanawia się, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania. Warto w tym miejscu podkreślić, że ryczałt ewidencjonowany nie zakłada rozwiązania, jaką jest kwota wolna od podatku. Za wynajem mieszkania musisz zatem rozliczyć się z każdej zarobionej 2Pani Agnieszka czerpie korzyści majątkowe z tytułu najmu prywatnego od wielu lat. Od początku wybrała rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. W listopadzie 2021 roku postanowiła wyremontować swoją nieruchomość, a konkretne prace są dość mocno rozplanowane w czasie, dlatego remont potrwa aż do końca 2023 roku. W roku 2022 opłata za wynajem mieszkania zostanie naliczona od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Pani Agnieszka może wówczas odliczyć od podstawy opodatkowania wydatki, które poniosła w wyniku prac zmieni się natomiast wraz z początkiem roku 2023, ponieważ odliczanie faktur za materiały budowlane i fachowców nie będzie możliwe (ryczałt ewidencjonowany płaci się od przychodu). W takiej sytuacji Pani Agnieszka powinna ukończyć remont jeszcze przed końcem roku 2023, aby mieć szansę wrzucić go w 2Pani Agnieszka czerpie korzyści majątkowe z tytułu najmu prywatnego od wielu lat. Od początku wybrała rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. W listopadzie 2021 roku postanowiła wyremontować swoją nieruchomość, a konkretne prace są dość mocno rozplanowane w czasie, dlatego remont potrwa aż do końca 2023 roku. W roku 2022 opłata za wynajem mieszkania zostanie naliczona od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Pani Agnieszka może wówczas odliczyć od podstawy opodatkowania wydatki, które poniosła w wyniku prac zmieni się natomiast wraz z początkiem roku 2023, ponieważ odliczanie faktur za materiały budowlane i fachowców nie będzie możliwe (ryczałt ewidencjonowany płaci się od przychodu). W takiej sytuacji Pani Agnieszka powinna ukończyć remont jeszcze przed końcem roku 2023, aby mieć szansę wrzucić go w chodzi o Polski Ład i nowe rozliczenie wynajmu mieszkania, ryczałt nie musi być zgłoszony do urzędu skarbowego, o ile oczywiście chodzi o najem prywatny. Nie przewidywane są również zmiany w tym zakresie, dlatego nie musisz składać do urzędu żadnych specjalnych oświadczeń czy innych jednak, aby podchodzić do tego tematu sumiennie i terminowo uiszczać składki, zwracając jednocześnie uwagę na brak możliwości odliczania kosztów od podstawy opodatkowania. Kolejnym istotnym aspektem jest fakt, że kwota wolna od podatku za wynajem mieszkania nie przysługuje podatnikom na takiej wiedzy może doprowadzić do niezgodności podatkowych i błędnego wyliczenia zaliczki, co w efekcie przełoży się na problemy z urzędem skarbowym, których nikt nie potrzebuje. Składki muszą być opłacane do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, w którym wykazano przychód. To, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania, zależy zatem wyłącznie od tego, ile na nim się, jak prawidłowo płacić ryczałt za wynajem mieszkania? 2022 rok na szczęście niczego tu nie zmienia. Wpłaty należy dokonać na indywidualny mikrorachunek podatkowy, który generowany jest na podstawie Twojego numer PESEL (jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej) lub NIP-u (jeśli posiadasz zarejestrowaną firmę). Jak uzyskać numer mikrorachunku? Wystarczy jeden telefon do urzędu skarbowego lub osobista wizyta w najbliższym oddziale. Swój numer możesz również sprawdzić za pomocą dedykowanego portalu nieruchomości to niezwykle popularna forma zarobku, która dla niektórych jest jedynie dodatkowym źródłem dochodu, ale dla niektórych podstawą do codziennego utrzymania i funkcjonowania. Niezależnie od sytuacji, podatki muszą być odprowadzane zgodnie z obowiązujący nadzieję, że nasze przykłady i konkretne informacje naświetliły Ci sytuację i wiesz już, jak zapłacić podatek od wynajmu że jeśli odczuwasz jakiekolwiek wątpliwości i nie masz pewności co do swojej sytuacji, możesz zwrócić się o pomoc do specjalistów. Nowy Ład zrewolucjonizował cały polski system podatkowy, dlatego dostępnych jest wiele darmowych form wsparcia z tego właściciel nieruchomości powinieneś być przygotowany na każdą ewentualność. Sprawdź ubezpieczenie mieszkania w CUK dzięki naszemu kalkulatorowi online. Nasi doradcy czekają też na Twój telefon lub wizytę w placówce.

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator